“30岁退休”“年收租21万”“200万买14套房”——吉林青年范俊杰在过去几天里被贴上了“最令人羡慕的包租公”标签。然而，面对突如其来的全网关注，他选择在社交平台上主动“泼冷水”：入局的最佳时机已经过去，外界看到的账面租金，远不等于实际落袋的净收益。
据多家媒体报道，范俊杰自2023年起在长沙分批购入14套二手“老破小”，集中在湘雅医院一带，总投入200余万元。其中最便宜的一套总价15万元，月租金约1700元；最贵的一套24.5万元，月租金约2200元。若14套全部租出，年租金合计21.3万元，按此账面数字不足十年即可“回本”。
但这本账，范俊杰自己算得比围观者清楚得多。根据其公开的出租情况，目前14套房中实际在租的仅有11套，全年实际到账租金约18万元，而非21.3万元。其中一套54平方米的房源曾连续空置三个月，仅这一项就损失了约6000元租金。老楼的维护成本同样不可忽略：水管、热水器、渠管故障频发，每个单位每年维修及家电折旧费用在2000至3000元之间，再加上管理费、租赁税项，以及每换一次租客便要支付半个月租金作为中介佣金，14套房一年的持有成本高达6.9万至8万元。以18万元实际租金扣除各项成本后，净利润落在10万至11.1万元之间，对应逾200万元本金，实际年化回报率约4.5%至5.5%，较账面回报缩水近三成。
更值得留意的是趋势的方向。范俊杰坦言，这批房源的租售比已从峰值时期的11%回落至6%左右，捡漏空间明显收窄。与此同时，长沙已筹集大量保障性租赁住房和人才公寓，部分房源月租仅为周边私楼的四至五折，老破小的价格优势正在被结构性稀释。
正因如此，范俊杰做出了一个与“包租公”人设相反的决定：不再增持房产，转向红利类收息资产。他在微博中写道，“房子胜在是实物资产，可琐事缠身、流动性差；红利资产有波动，胜在省心、分红定期到账”，并强调自己发原视频“不是鼓励大家跟风入场”。面对“躺着收租”的想象，他的回应直白而具体：“投资的话一定要慎重慎重再慎重，买房不能只看价格，还要考虑装修、房屋损耗、家电家具损耗这些隐形成本。”
这出“包租公退休记”的真正落点，或许不在那串令人心动的账面数字上，而在一个亲历者用两年实操换来的判断：当一个机会被推送到公众面前时，最舒适的入场位置，往往已经不属于后来者。